L’équipe Etudes & Recherche de Colliers France publie ce jour ses dernières analyses sur le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise en France et sur le marché des Bureaux en Ile-de-France à l’issue du 4ème trimestre 2024 et partage ses anticipations.
Un rebond progressif pour le marché de l’investissement
Le marché de l’investissement en immobilier confirme sa reprise graduelle, après avoir atteint un point bas début 2024. Le dernier trimestre affiche ainsi une hausse de 23% par rapport au 4ème trimestre 2023, avec 4,1 milliards d’euros échangés. Cette accélération permet d’égaler le volume annuel observé en 2023 avec 12,1 milliards d’euros investis, un montant toutefois loin des niveaux observés de 2014 à 2022 (23 à 40 milliards selon les années).
Des tendances variables selon les classes d’actifs
- Bureaux franciliens : L’investissement recule à 3,3 milliards d’euros, principalement concentré dans Paris QCA.
- Bureaux en régions : Stabilisation à 1,6 milliard d’euros.
- Locaux d’activité : Niveau stable à 900 millions d’euros.
- Commerces : Recul à 2,5 milliards d’euros, malgré une activité notable sur les retail parks.
- Entrepôts logistiques : Classe gagnante avec 3,8 milliards d’euros investis (+73 %), représentant 31 % des investissements.
- Fait marquant : L’investissement hors Ile-de-France atteint une part record de 56 %, surpassant celui de l’Île-de-France.
Les différentes classes d’actifs affichent des tendances variables. L’investissement dans les bureaux franciliens confirme son ralentissement avec 3,3 milliards d’euros recensés, largement concentrés dans Paris QCA, tandis que le marché des bureaux en régions s’est stabilisé à 1,6 milliard d’euros. Les locaux d’activité parviennent également à égaler le niveau atteint lors du précédent exercice avec 900 millions d’euros échangés, contrairement aux commerces pour lesquels le volume investi diminue (2,5 milliards d’euros), malgré une activité notable sur les retails parks et sur les portefeuilles de grandes surfaces alimentaires. La classe gagnante en 2024 est l’entrepôt logistique, pour lequel 3,8 milliards d’euros ont été investis, enregistrant une hausse de 73% par rapport à 2023. La part des entrepôts dans l’investissement atteint ainsi un niveau record (31%). Fait historique, l’investissement dépasse pour la première fois celui de l’Ile-de-France, avec une part de marché de 56%.
Le marché locatif de bureaux en Ile-de-France en repli
- Demande placée : 460 000 m² au 4ème trimestre et 1,75 million de m² sur l’année (-11 % par rapport à 2023).
- Grandes transactions (>5 000 m²) : Repli de 13 %.
- Paris intramuros : 47 % des surfaces signées, malgré une réduction de la part de Paris QCA (20 %).
- La Défense : Reprise notable (+60 %) à 211 200 m² grâce à des mesures d’accompagnement attractives (39 % au T4 2024).
Le marché locatif du bureau en Ile-de-France poursuit son ralentissement avec 460 000 m² placés au 4ème trimestre et 1,75 millions de m² sur l’ensemble de l’année, un volume en recul de 11% par rapport à 2023. Les grandes transactions (supérieures à 5 000 m²) sont notamment en repli de 13% sur un an. Paris intramuros continue de porter la demande francilienne, concentrant 47% des surfaces signées cette année. Et si Paris QCA demeure la locomotive du marché (20% de la demande placée), sa part de marché s’est réduite cette année au profit du reste de Paris, phénomène à mettre en lien avec la progression continue des loyers dans Paris QCA. En effet un loyer prime désormais à 1 100 €/m²/an peut s’avérer dissuasif pour les utilisateurs. Le marché de La Défense s’est réveillé au cours de l’année 2024 avec une demande placée en progression de 60% sur un an à 211 200 m². L’effort sur les valeurs locatives, notamment par le biais d’importantes mesures d’accompagnement (39% au T4 2024), ravive l’intérêt du quartier d’affaires.
Une offre immédiate toujours abondante
L’offre immédiate poursuit sa progression (+19% sur un an) et se fixe à 5,6 millions de m². Elle est toujours abondante en première couronne Nord et en Péri-Défense (15% respectivement).
Perspectives pour 2025
Marché des utilisateurs : « Le ralentissement attendu de l’activité économique et le contexte politique incertain devraient impacter le marché des utilisateurs de bureaux l’an prochain, avec un volume de demande placée que nous anticipons autour de 1,7 milliard d’euros », analyse Sébastien Masson, directeur général adjoint et directeur du Capital Markets et Agency de Colliers.
Marché de l’investissement : « En revanche, sur le marché de l’investissement, la reprise graduelle devrait se poursuivre, l’inflation étant pour l’instant contenue et la politique monétaire de la BCE devant être plus accommodante. Le rythme de reprise observé ces derniers mois laisse espérer un volume d’investissement proche des 15 milliards d’euros pour 2025. Il conviendra toutefois de suivre l’influence exercée par les taux américains et l’instabilité politique et budgétaire française sur le taux de l’OAT dans les prochains mois », poursuite Sébastien Masson.